法拍房市场热度冷热不均。今年前五个月，全国各类法拍房源挂拍数量累计32.4万套，同比下降0.78％；总成交金额1016.9亿元，同比下降20.3％。
但在这一“折价”、“流拍”屡见不鲜的市场中，有类房源却热度不减，频繁出现高溢价成交案例，那就是豪宅中的别墅类产品。不管是在楼市“高地”上海，还是其他省会城市，均出现较稀缺的法拍别墅房源溢价成交的案例。
“尽管房地产市场存在波动，但对于高端房产的需求始终存在。一些高收入人群有改善居住条件的需求，或者企业有投资不动产的需求，这些需求推动了高价资产的成交。”中指研究院高级分析师张晓飞告诉第一财经。
法拍房中的特殊选手
法拍房，即“法院拍卖房产”，指因债务人未履行法律义务而被法院强制拍卖的房产。因低于市场价起拍，法拍房被视为“捡漏”之地，不过因房源性质复杂、拍后腾退执行困难等原因，“折价”、“流拍”等现象在法拍房市场中屡见不鲜。
近年来，我国法拍房市场整体规模攀升，虽然市场冷暖不均，但有一类房源走出了独立行情，那便是核心城市的优质豪宅资产，大平层、“别墅类”产品更是受“捡漏者”的欢迎。
6月12日，广州珠江新城的豪宅凯旋新世界广粤尊府，有法拍房成交引发市场关注。公开信息显示，该房源建面约198平方米，经过59轮竞价，最终以总价4033.6万成交，折合单价20.4万/平方米，溢价率超175%，期间有买家一次性加价1000万元。
在苏州，日前玲珑湾花园一套法拍房源以1915.7万元成交，单价高达8.5万元/平方米，溢价率177%。该房源位于玲珑湾花园61幢，建面约224.85平方米，市场价约988万元，起拍价777万元，共吸引5.6万多次围观，最终高出起拍价1224万元成交。
广西南宁也有法拍房“出圈”案例，虽然总价不似一线城市那么高，但因为是别墅类产品，也受到了诸多人关注。6月9日，南宁市青秀区泰国城一栋别墅法拍，共引来42人争抢，9万多人围观，最终经241轮叫价，拍出681万元，比起拍价高431.2万元。
据悉，该小区位于南宁市东盟商务区优质地段，附近教育、公园、商业等配套资源都十分丰富。被拍出的这套房，物业建筑面积340.38平方米，房屋原产权所有人为肖某某，广西北海市中级人民法院依据相关刑事判决，对该房源进行委托拍卖、以上缴国库。
拍卖过程中，因竞价极为激烈，几乎每5秒就加价一次，原定10日10时结束的拍卖，不得不多次延时竞拍。而在拍卖正式进行前，甚至出现了市民排队预约看房的场面。
“那套房子装修比较好，是联排类别墅产品，所以关注的人比较多。”负责该小区二手房交易的中介对记者表示，这个小区整体容积率1.2，有低层住宅、多层住宅、联排别墅等物业类型，其中三百多平米的联排别墅放盘比较少，平台在售也只有几套毛坯房源。
在楼市“高地”上海、深圳等城市，别墅高价法拍的案例更是屡见不鲜。
5月27日，上海市长宁区新华路329弄30号的两幢别墅，以2.7亿人民币的价格成功拍出，溢价8%，成交价创下单价超50万元/平方米的地上建筑面积纪录。此次拍卖的别墅占地面积为912平方米，由两幢建筑组成，地上建筑面积共计535平方米。
“该房产为长宁区新华路的两栋花园洋房，1925年竣工，已有百年历史。目前上海同类保存完好的老洋房仅约50幢，且多数为私人持有，公开流通极少。”克而瑞表示。
克而瑞方面还称，该房产所属区域曾是多国领事馆及侨民聚居地，历史文化底蕴深厚，原房主已经破产，房产产权清晰，且拥有完整产权，此前曾以3.5亿元挂牌二手房市场，但未能成交，此次起拍价下调28.6%，最终如期拍出。
深圳也频繁出现别墅溢价法拍的案例。比如今年四月，位于罗湖区怡景花园的一栋别墅历经超400轮叫价，房源价格从约854万元径直达到超3000万元，溢价率也突破260%。
核心稀缺资产被争抢
从全国层面而言，法拍市场的整体行情并非都如上述般火热。
中指研究院数据显示，2025年1～5月，全国法拍市场各类法拍房源挂拍数量累计32.4万套，同比下降0.78％；成交拍品6.487万套，同比下降0.11％；总成交金额1016.9亿元，同比下降20.3％。对比2024年同期，各类法拍房源挂牌32.6万套，总成交金额1276.1亿元。
各能级城市中，北上广深1～5月的法拍住宅清仓率为43.4％，累计成交2944套，成交金额173.1亿元。其中，一拍成交1610套，占比54.7％；二拍成交约1184套，成交占比40.2％。其中，北京法拍住宅平均成交折价率75.2％。
在全国法拍市场冷热不一的情况下，各类高端豪宅产品为何走俏？
张晓飞表示，今年前五月，全国高总价法拍住宅成交集中于一线城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳顶豪因地段不可复制性受高净值买家争抢，溢价显著。
具体而言，高总价成交房源多位于一线城市的核心区域，如上海的浦东新区，深圳的南山区等。这些地区交通便利，商业、教育、医疗等配套资源丰富，土地稀缺性高，使得房产具有较高的价值。此外，法拍还是较评估价有折扣，吸引了竞拍者参与竞拍。
张晓飞还称，从房源成交数量统计来看，上海的法拍房源数量远远多于其他城市，并且成交总价最高的法拍住宅房源位于上海；广州和深圳的成交总价较为接近，而珠海的成交总价最低，与各城市的经济发展水平、房地产市场价值等因素相关。
“尽管房地产市场存在波动，但对高端房产的需求始终存在，一些高收入人群有改善居住条件的需求，或者企业有投资不动产的需求，这些需求推动了高价资产的成交。”他表示。
此外，相较于其他类型的豪宅产品，别墅类产品更具特殊性，也更容易引发市场争抢。过往二十多年间，因“限墅令”的严格执行，别墅产品被市场称为“卖一套少一套”。法拍房市场上的一些别墅房源，也因其产品、地段等多方面的特殊性受到关注。
近两年来，因自然资源部发文取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制，各地供地计划中，郊区的低容积率地块明显增加，楼市正逐步告别高容积率时代，向低密度、更舒适的社区演变。不过，低密度地块供应有条件、有限制，大规模的独栋别墅依然要避免。
整体而言，当下楼市供求关系逆转，大众对住宅的需求也更加多样化，过去市场偏向满足刚需、改善需求，对于高端改善需求的关注度较低。随着政策逐步调整，强调满足“多样化需求”，别墅类产品正重回高端市场竞争。法拍市场上的稀缺高端房源，也有望持续占据“C位”。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
孙梦凡
相关阅读
“有天有地”的别墅走俏，谁在撑起这个小众高奢市场？业内认为，高净值人群住房消费升级，对持有优质资产的信心很充足。
9 343 06-17 13:33
“骨折价”顶奢大平层：单价仅豪宅三分之一能不能买？当豪宅价格站上20万/平方米，同板块单价不足6万的商办属性“大平层”是否值得买？
465 06-10 16:10
超50万元/平方米！上海百年洋房法拍成交价2.7亿虽然溢价成交，但此次法拍成交价未能破“最贵法拍房”纪录。
555 05-27 18:54
今年首个销售破百亿楼盘诞生，最贵一套房近2.5亿位于上海新天地的上海壹号院楼盘再度“日光”，最贵的一套房面积高达1010平方米，总价达到2.49亿元。
124 05-21 18:57
两千万起价拍到一个亿，稀缺房源搅热法拍房市场情绪稀缺资产的高溢价成交案例或进一步增多。
377 05-20 14:54 一财最热 点击关闭实盘门户配资网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
